日期：2016-7-12（原创文章,禁止转载）
房价总涨 卖房悔约官司增多
房价持续上涨，一些卖房人在签订合同之后又反悔，结果导致房屋交付引发的官司越来越多。记者从东城法院获悉，近年房价调控政策实施后，房屋买卖纠纷主要集中在房屋交付问题上，反映出房价持续上涨心理预期下人们的恐慌心理。记者就此现象采访了东城法院的民庭法官，法官向市民提出了相关的法律建议。
案例1
拒绝交房要承担占用费
2010年9月19日，刁某与董某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定董某购买刁某名下位于北京丰台区成寿寺中路的房屋一套，房屋价款为46.5万元。刁某应当在房屋过户当日将该房屋交付给董某。
合同签订当日，董某按合同约定向刁某支付房价款46.5万元，并办理了过户手续。此后，刁某以其子在房屋实际居住为由拒绝向董某交付房屋。董某遂诉至法院要求刁某立即交付房屋。
法官提示
此为第一类纠纷，即卖方明确拒绝交付房屋。双方签订合同后，卖房人基于房价上涨的市场趋势和心理预期，拒绝向买方交付房屋。这种情况下，卖方违背合同约定，显系违约，其行为不会得到法院支持，还可能要会有承担违约金、支付房屋占用费的风险。
案例2
强行进住房屋不可行
2011年12月18日，陆某与李某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定李某购买陆某名下位于本市东城区花市枣苑小区的房屋一套，房屋价款为490万元，李某应于2012年1月1日向陆某支付首付款150万元。陆某应于2012年1月15日前将房屋交付李某。
合同签订后，李某向陆某依约支付定金5万元治疗癫痫病的方法。此后双方产生争议，合同未能继续履行。2012年3月16日，李某未经陆某允许，强行进入上述房屋，并实际占有使用。后因合同无法继续履行，陆某起诉要求李某将房屋腾退并返还。
法官提示
此为第二类纠纷，即买方强行进住诉争房屋。双方在合同履行过程中，产生其他争议，卖房人逾期未交付房屋，买方基于卖方可能违约的担心，强行进住房屋，并实际占有使用。须知，在双方对房屋办理产权过户以前，所有权是不发生变动的。如果买方强行进住，则对卖方构成了侵权。如果卖方声称财物受损或丢失，那更对买方不利。
案例3
首付和房屋交付不能混谈
2012年5月27日，张某与李某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张某购买李某名下位于本市东城区西花市南里东区的房屋一套，房屋价款为300.5万元。同日，原告依约向被告支付定金5万元。2012年7月6日，双方办理了网签手续。但此后因首付款和房屋交付问题产生争议，合同未能继续履行。
张某称双方口头约定在支付首付款的同时应办理房屋交付，故起诉要求李某配合张某办理上述房屋的过户手续并交付房屋。
而李某认为合同中已对房屋交付时间作出明确约定，即办理房屋产权转移登记之日，故不同意原告的诉讼请求；且因张某不依约定按时支付首付款对李某造成巨大损失，故反诉要求解除合同并支付30万元违约金。
法官提示
此为第三类纠纷，即双方约定不明导致争议。该案买方在向卖方支付大笔首付款时担心卖方违约，而坚持要求同时交付房屋，同时还称双方有口头约定。但却无相关书面证据，该案被告并不认可。为此，张某一直延迟支付首付款，最终导致张某还可能要为此承担逾期付款的违约责任。
法官释法
只有守约方才有合同解除权
东城法院民庭法官认为癫痫病的饮食，上述3个案例都有一个共同特点，即合同是双方意思自治的体现，而双方一旦签订了合同，就要按照合同约定的内容履行。任何一方没有按照合同约定履行自己的义务，都属于违约行为。
根据《合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任西安癫痫病医院哪里好。为避免以后产生此类纠纷，买卖双方有必要重视合同中有关房屋交付的条款，如果双方有其他约定如支付首付款时应交付房屋等，应在书面合同中明确写明。为督促卖房人按时交付房屋，还可以在合同中约定不按时交付房屋的违约责任。
法官提示，只有守约方才有合同的法定解除权，违约方是没有合同法定解除权的。所谓合同的法定解除权，是指有以下情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
在现实生活中，一些卖房人因房价上涨，而意欲违约并解除合同，则是要承担相应违约责任的，不但解除合同的目的可能无法达到，还可能要支付大笔的违约金；或者可能虽解除了合同，但却要赔偿买房人因房屋升值所造成的差价损失，最终得不偿失。
当然，买房人亦不能无所顾忌，房屋在实际交付之前强行进住房屋，则可能要承担腾退房屋、赔偿损失、支付房屋使用费等法律责任。
本报记者王蔷通讯员高韩
